국토부 노후계획도시 특별법 발표...규제 풀고 심의 줄여 재개발 탄력

 

분당·일산 등 1기 신도시 재건축 특례…안전진단 면제·용적률 상향

20년 넘은 100만㎡ 이상 택지에 적용

규제 풀고 심의 줄여 재개발 탄력

 

1기 신도시 정비 특별법은 윤석열 대통령의 공약 중 하나로 국토교통부는 1기 신도시 개선을 위한 민관합동 태스크포스(TF)를 통해 법안을 마련해 왔다. 국토교통부는 7일 발표한  ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’'에 중앙정부(국토교통부)와 지방자치단체가 긴밀히 협력하는 정비 추진체계를 포함시켰다. 

 

 

특별법은 '노후계획도시'가 적용 대상이다. 택지조성사업이 완료된 지 20년이 넘은 100만㎡ 이상의 부지를 의미한다.
노후계획도시는 1기 신도시처럼 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상의 택지를 말한다. 지자체는 노후계획도시에서 도시재개발 사업이 진행되는 지역으로 '정비특구'를 지정할 수 있는데, 안전진단 면제, 용적률 완화 등 특례가 적용된다.

 

정부가 재건축을 추진 중인 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)의 안전진단을 면제하거나 완화하기로 했다. 건설사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 종을 상향해주는 수준으로 대폭 높여준다.

1기 신도시에 50층 이상 초고층 아파트의 기반이 마련된다. 지자체의 권한으로 용도지역을 변경할 수 있기 때문이다. 주거지역을 상업지역으로 바꿔 54층 높이로 재건축하는 '여의도 한양아파트' 사례가 가능해진 셈이다.

 

 

 

노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축이 추진될 경우 파격적인 인센티브가 주어진다.
앞서 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 꼽혔던 구조적 안전 비중을 줄여 안전진단 기준을 완화했지만 문턱을 더 낮추겠다는 입장이다.
대규모 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 공공성 확보 시 안전진단이 면제된다.
용적률은 종 상향 수준으로 높인다. 1기 신도시 대부분 1~3종의 일반주거지역으로 현재 최대 용적률은 300%(3종)로 준주거지역으로  종상향할 경우 500%로 완화된다. 

2종 일반주거지역의 경우 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향 조정되면 용적률이 300%로 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 초고층 건물을 지을 수 있게 된다.

 

 

 

 

형평성 논란을 반영하듯 정부는 1기 신도시 외에 다른 노후계획도시에도 특례를 개방했다. 1기 신도시와 함께 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법 적용을 받을 전망이다. 여기에는 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수구 등이 포함된다.

지역 여건에 따라 용도지역을 변경할 수도 있다. 지자체가 필요하다고 판단하면 주거지역이 상업지역으로 바뀌어 고밀도 단지 개발이 이뤄질 수도 있다. 정비사업 용적률 조정 권한을 지방자치단체에 넘긴 셈이다.


통상 주거지역은 상업지역으로 변경되는 경우가 많지 않고, 주거지역 내에서  종상향을 하는 것이 일반적이다. 다만 1기 신도시가 도시를 재창조하는 개념인 만큼 도시공간 배치를 변경할 수 있어 '특별법'을 통해 길을 열어뒀다는 설명이다

 

 

국토부는 인접 또는 인접한 2개 이상 택지의 총면적이 100만㎡ 이상이면 택지지구를 분할 개발해 노후계획도시에 포함시키기로 했다. 또 택지지구에 딸린 구도심도 구도심에 포함된다. 서울에도 노후 아파트가 많아 1기 신도시에만 특혜를 주거나 지역 균형발전에 역행한다는 비판을 감안한 조치다.

이렇게 되면 1기 신도시 역세권 등 일부 지역에서 서울 여의도 한양아파트 등 50층 이상 초고층 아파트 건설이 가능해진다. 이 아파트는 3등급 일반주거지역(300% 수용가능)을 일반상업지역(600% 수용가능)으로 변경해 54층으로 재건축된다.

국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간담회에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에

특별법을 발의할 계획이다. 원희룡 장관은 "특별법 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협력해 공약과 국정이 차질 없이 이행될 수 있도록 하겠다"고 말했다
현재 도시계획에 따른 용적률은 지방자치단체가 국토계획법 시행령의 상한 범위 내에서 조례로 제한할 수 있다. 법정 최대 허용 용적률은 일반상업지역이 1,300%, 중앙상업지역이 1,500%다. 서울시 조례에 따라 한양 아파트는 600%로 제한됐다.

다만 길을 열어두더라도 주거여건, 기반시설 등을 고려하면 이같은 고밀개발이 대규모로 이뤄지기는 쉽지 않을 전망이다.